Il testo della proposta di legge approvata al Senato e in esame alla Camera intende colmare le lacune dell’attuale disciplina condominiale, inserendo numerose novità che di seguito vi elencheremo

Nella mattinata di mercoledì 26 gennaio è stato approvato al Senato il disegno di legge che, proposto dalla seconda Commissione permanente (giustizia) a firma di Franco Mugnai (Pdl), rinnova in 32 articoli la disciplina sul condominio: l’assemblea di Palazzo Madama ha dato il via libera al testo, con voto favorevole, per alzata di mano e in prima lettura, di Pdl, Lega e Pd, mentre i senatori dell’Idv e del Terzo polo (Fli, Udc, Api e Mpa) si sono astenuti. Affinché diventi legge a tutti gli effetti il testo dovrà superare, ovviamente, anche l’esame e l’approvazione da parte della Camera, dove, peraltro, è presente un altro disegno di legge presentato dalle file del Partito Democratico – più precisamente dall’onorevole Lino Duilio – disegno che, come vedremo, si allontana da quello approvato al Senato in pochi ma non trascurabili punti.

Tuttavia, cercando di ragionare in prospettiva, possiamo provare a cogliere gli aspetti più significativi della riforma, che “interessa oltre 40 milioni di italiani” (come si legge in una nota ufficiale) e che intende offrire un vero e proprio punto di svolta alle regole che sovrastano il vivere condominiale. Basti pensare al potenziamento dato al ruolo dell’amministratore, al quale corrisponde, per una sorta di moderna attuazione della teoria dei pesi e contrappesi, un parallelo rafforzamento del potere di controllo da parte dei condomini; si pensi, ancora, all’obbligo, previsto per gli amministratori, di iscriversi ad uno specifico elenco presso le Camere di commercio; si pensi, infine, all’importanza delle misure volte a “rendere più snella e trasparente la gestione condominiale” e a ridurre l’elevato grado di litigiosità presente attualmente tra condomini: le liti di questo tipo rappresentano, infatti, una delle principali fonti di contenzioso civile, perciò la riforma interviene proprio laddove è presente una reale e contingente esigenza.

“Una disciplina più completa e analitica dei supercondomini e delle parti comuni”, stando alle parole di Elio Vito, Ministro per i Rapporti con il Parlamento, e certo, al di là di qualsiasi giudizio e di qualsiasi valutazione, la portata e la rilevanza del nuovo testo sono facilmente intuibili se si considera il fatto che esso, nel caso in cui diventasse concreto, andrebbe a riscrivere buona parte dei 22 articoli dedicati alla materia del condominio all’interno del Codice Civile (artt. 1117-1139, Capo II “Del condominio negli edifici”, Titolo VII “Della comunione”, Libro Terzo “Della proprietà”).

È stata sottolineata, in particolare, la volontà di porre rimedio alle numerose lacune o imprecisioni presenti nelle disposizioni del lontano 1942. Giusto per fare un esempio, ricordiamo come le eventuali infrazioni alle norme poste nel regolamento di condominio possano essere oggi sanzionate con il pagamento di una somma di denaro solitamente stabilita nel regolamento stesso, il cui importo, secondo l’art.70 del Regio Decreto 30/03/1942, N. 318 (Disposizioni per l`attuazione del Codice Civile e disposizioni transitorie), deve essere al massimo “fino a cento lire”, una misura decisamente obsoleta, sia nella forma, sia nella sostanza. Certo è lecito concludere che questo importo possa essere messo in discussione, stando al successivo art. 72 – che non include l’art. 70 tra gli articoli inderogabili – e che un regolamento di tipo contrattuale (approvato da tutti o predisposto dal costruttore del palazzo) possa, di conseguenza, prevedere sanzioni più alte; tuttavia i giudici si sono dimostrati incerti in merito a tale possibilità e una sentenza della Cassazione ha ribadito il principio secondo cui “il regolamento di condominio non può prevedere, per l’infrazione alle sue disposizioni, sanzioni pecuniarie di importo superiore a lire cento” (Cass. Civ. 948/1995).Un intervento chiarificatore e di adeguamento all’attuale situazione italiana non può che essere, allora, salutato con favore: con le nuove regole la multa base salirebbe fino a 100 euro, che potrebbero arrivare ai 1.000 in caso di recidiva, ed è prevista l’eventualità di procedere con decreto ingiuntivo al fine della riscossione. A tal proposito, un’altra rinnovata disposizione sembra aver ricevuto apprezzamenti da più parti: stiamo parlando dell’obbligo di comunicare all’amministratore qualsiasi variazione dei dati anagrafici, di recapito o catastali, entro 60 giorni e in forma scritta, pena un’esposizione economica diretta da parte del condomino coinvolto, per il recupero delle informazioni. Tale procedura porrebbe rimedio alle difficoltà, spesso incontrate dall’amministratore, nel sapere con precisione chi sono i veri proprietari degli appartamenti ed eviterebbe di indirizzare eventuali decreti ingiuntivi contro le persone sbagliate.

Cerchiamo di entrare un po’ più nel dettaglio della questione per cercare di cogliere gli elementi di maggiore novità introdotti dal nuovo sistema.

Cambia innanzitutto l’ambito d’applicazione delle norme sul condominio (ad opera dell’art. 2, comma 1), attraverso l’introduzione dell’art. 1117-bis del Cod. Civ., il quale chiarisce come queste non si applichino esclusivamente in senso “verticale”, ma trovino applicazione “in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni”.

I compiti dell’amministratore, il cui periodo d’incarico si allunga da uno a due anni, sono specificati agli articoli 9, 10, 20, 26, 27, i quali prevedono una serie di dati e strumenti di conoscenza e di pubblicità che l’amministratore deve mettere a disposizione dei condomini, per consentire loro una reale valutazione delle sue qualifiche e del suo operato.

Egli è obbligato “ove richiesto” all’atto dell’accettazione della nomina, a presentare “una polizza di assicurazione a garanzia degli atti compiuti nell’espletamento del mandato”, “sotto pena di nullità della nomina stessa” (art. 9); certo l’inciso “ove richiesto” introduce in tal senso una deroga della quale si farà presumibilmente un vastissimo uso, visti i costi elevati delle polizze assicurative.

È stabilito l’obbligo (art. 9) per l’amministratore di agire, salvo espressa dispensa da parte dell’assemblea, per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro quattro mesi (un termine giudicato da molti troppo breve) dalla data in cui esse diventano esigibili, rispondendo dei danni a lui imputabili per il ritardo.

Se l’amministratore ora può, di fatto, scegliere come elaborare la contabilità, la nuova disciplina prevede (art. 11 che introduce l’art. 1130-bis del Cod. Civ.) che questa venga elaborata per cassa (somme incassate e pagate nell’anno) e per competenza (debiti e crediti maturati), che siano istituiti un registro con i movimenti, un riepilogo finanziario e una nota esplicativa e che i condòmini e gli inquilini abbiano diritto di vedere e fotocopiare (a proprie spese) tutti i relativi documenti, ricevute e fatture (da conservare “per dieci anni dalla data della relativa registrazione”). L’amministratore dovrà usare un conto corrente postale o bancario intestato al condominio (art. 9) e, a pena di revoca, dovrà convocare l’assemblea per l’approvazione del rendiconto entro 180 giorni dalla fine dell’esercizio (art. 10).

Per le deliberazioni ordinarie oggi, in seconda convocazione, serve la maggioranza dei presenti, che rappresenti almeno un terzo dei condomini e un terzo dei millesimi, mentre con la riforma sarà sufficiente avere gli stessi millesimi, anche se la maggioranza dei votanti corrisponde a meno di un terzo di tutti i condomini.

Stando all’art. 5, per le innovazioni (come l’installazione dell’ascensore), che vanno ora votate da metà +1 dei condomini e da due terzi dei millesimi, sarà previsto un quorum di metà +1 dei partecipanti all’assemblea e di metà del valore dell’edificio. Basterà poi la maggioranza dei presenti e un terzo dei millesimi per opere di sicurezza impianti e «salubrità» (termine considerato “ambiguo”) degli edifici, per eliminare le barriere architettoniche, per il risparmio energetico, per i parcheggi pertinenziali (cala la maggioranza richiesta), le antenne centralizzate (anche paraboliche) e le fibre ottiche.

Gli interventi per il risparmio energetico e le fonti rinnovabili potranno poi essere approvati con la metà +1 degli intervenuti in assemblea e almeno un terzo dei millesimi, senza ulteriori indicazioni: ora sono approvati a maggioranza semplice delle quote millesimali, con certificazione o diagnosi energetica, mentre quelli per la contabilizzazione del calore e la relativa ripartizione delle spese si votano “a maggioranza”, senza bisogno di documentazione.

Si potrà “sostituire” o “modificare la destinazione d’uso” delle parti comuni con il voto di metà +1 degli intervenuti in assemblea e di almeno due terzi dei millesimi, l’assemblea andrà convocata 30 giorni prima e la delibera sarà redatta con atto pubblico. Ora è necessaria l’unanimità (quasi mai raggiungibile) per disporre delle parti comuni e tale unanimità sarà ancora prevista per la vendita delle parti comuni.

L’inquilino voterà poi, salvo patto contrario, su tutto (non come ora solo sulle spese e le modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento), tranne manutenzione straordinaria e innovazioni. Diversamente da ora, sia a lui che al proprietario potrà essere richiesto per intero il saldo delle spese relative all’ordinaria amministrazione, in un regime di crescita delle garanzie per il condominio (art. 22).

Aumentano anche le tutele in materia di sicurezza: nel caso in cui vi fosse il ragionevole sospetto che strutture o impianti di un alloggio non rispettino le norme di sicurezza, l’amministratore, anche su ricorso di un solo condomino o inquilino, può chiedere un’ispezione nell’alloggio da parte di un tecnico nominato, in accordo con l’ispezionato (art. 7). I dubbi infondati vengono risarciti da chi ha chiesto l’ispezione: “in tal caso, se vi è stato accesso a proprietà individuali, il medesimo richiedente è tenuto, oltre che al risarcimento del danno, a versare al proprietario che ha subito l’accesso un’indennità di ammontare pari al 50 per cento della quota condominiale ordinaria dovuta dallo stesso proprietario in base all’ultimo rendiconto approvato dall’assemblea”. Si precisa inoltre che l’esibizione di documenti che provano la sicurezza delle opere o degli impianti non potrà salvare il proprietario dall’ispezione.

Non sono stati solo toni entusiastici quelli che hanno accolto il testo. Nel corso delle dichiarazioni di voto, tiepidi sono stati gli stessi commenti di Giovanni Legnini, senatore del Pd e primo firmatario del ddl, secondo il quale, pur trattandosi di «un significativo passo avanti», ci sarebbe voluto più coraggio introducendo «la capacità giuridica del condominio e le semplificazioni per l’istallazione di impianti di energie alternative sulle parti comuni degli edifici». «Il condominio – ha detto Legnini – è uno specchio delle virtù e al contempo dei vizi degli italiani e per questo serviva una seria riforma delle regole».

Particolarmente duro, invece, il giudizio di Giovanni De Pasquale, Presidente nazionale dell’Anaip (Associazione nazionale amministratori immobiliari professionisti): egli parla di una riforma «solo confusa nei principi e nella sostanza giuridica, un testo che crea solo più problemi e costi ai proprietari, agli inquilini e maggiori difficoltà agli amministratori».

Secondo, poi, Confedilizia – l’Associazione di secondo grado costituita nel 1945 da tutte le Associazioni territoriali dei proprietari di casa – si tratta di “una riforma di basso profilo, per nulla ambiziosa, di fatto inutile, ma che – foriera di nuovo contenzioso e sovraccarica di adempimenti cartacei – provocherà maggiori costi per i condòmini senza alcun beneficio per gli stessi”; “la fideiussione che potrà essere richiesta agli amministratori non è – ricordano i responsabili dell’associazione – una scoperta della riforma, che solo la ‘burocratizza’, tant’è che già esiste in molti condominii”. La riforma sarebbe, allora, “non al passo coi tempi”, soprattutto perché non è stata capace di recepisce la proposta, condivisa da diverse organizzazioni della proprietà e degli amministratori condominiali (tra cui Confedilizia ovviamente), “per l’attribuzione al condominio della capacità giuridica, proposta finalizzata a valorizzare l’amministratore di condominio e a facilitare i rapporti in ambito condominiale e con i terzi”.

In particolare viene lamentata la non chiara distinzione tra capacità giuridica e personalità giuridica, che avrebbe “indotto qualcuno a sostenere che, con l’introduzione di quest’ultima, si vorrebbe fare del condomino una società di capitali”: al contrario “attribuire al condominio la capacità giuridica per determinati atti vuol dire, semplicemente, riconoscere allo stesso la possibilità, per specifiche materie, di essere titolare di diritti ed obblighi”.

Tale distinzione sembrerebbe, invece, “ben chiara nella proposta di legge on. Duilio (ed altri) presentata alla Camera dei Deputati, la quale contiene appunto il riconoscimento al condominio della capacità giuridica, come previsto nella maggior parte dei Paesi europei”.

Anche su altri punti si gioca il possibile scontro tra i testi facenti capo ai due diversi rami del Parlamento: l’on. Duilio ha previsto, ad esempio, l’istituzione di un fondo di garanzia “al fine di assicurare un indennizzo ai condomini vittime di ammanchi o di irregolarità gestionali posti in essere dall’amministratore” e alimentato con una percentuale (pari al 4%) sulle loro parcelle; egli ha inteso, inoltre, offrire all’assemblea la possibilità di disporre delle parti comuni, deliberando non solo la permuta o il cambio di destinazione d’uso, ma anche la vendita delle parti comuni “a maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti i tre quarti del valore dell’edificio”.

Da entrambe le parti, tuttavia, si sottolinea l’imminente attuazione della riforma: «È un testo su cui lavoriamo da nove anni, contando anche le legislature precedenti. L’ampia condivisione ottenuta in aula al Senato mi fa sperare che i tempi possano essere brevi», sottolinea Mugnai; «si dovrà decidere se partire dal testo che arriva dall’altro ramo del Parlamento o costituire un comitato ristretto che tenga conto dell’uno e dell’altro testo», spiega ancora Duilio, ma «nel giro di un mese o un mese e mezzo la Camera potrebbe completare l’esame».

Entro breve, quindi, potremmo essere in grado di vedere implementato un intero nuovo sistema che cerca di adeguare la disciplina in materia di condominio alla nuova realtà economico-sociale, profondamente differente rispetto al periodo in cui furono varate le disposizioni ora vigenti. L’esito di un simile adeguamento non potrà che dipendere dalla “forma” definitiva che verrà data alla riforma e dalla contingenza delle diverse situazioni che di volta in volta necessiteranno di una sua messa in pratica.

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